Contestación del Alcalde de Olocau al escrito de Don Vicente Navarro Sierra

Autor: Ayuntamiento de Olocau
Fecha: 27/10/2006

Contestación a Don Vicente Navarro Sierra, en relación con su escrito presentado en el Registro de Entrada del Ayuntamiento de Olocau, con el nº 1458, el 13/10/06.

En relación a su escrito de 9 de octubre de 2006, en el que se nos planteaba, de manera genérica e imprecisa una serie de cuestiones relacionadas con el Acuerdo adoptado por el Ayuntamiento de Olocau sobre la iniciación del procedimiento de concurso para el desarrollo y ejecución del programa de actuación integrada propuesto por D. José Noya Rey, en representación de la Mercantil MAEXPA GRUPO INMOBILIARIO, S.L. sobre suelo no urbanizable, y en parte urbanizable, ya que incorpora el Sector nº 9 Cachirulo de Turo, contemplado en el vigente Plan General, al Sur de la CV-25.

Mediante la presente procedemos a dar contestación a todas y cada una de las opiniones efectuadas por usted, si bien en algunos supuestos abajo expresados, las respuestas afectarán a una o a varias de las cuestiones por usted planteadas:

Bases de desarrollo urbanístico. En primer lugar, y en cuanto a la valoración que hace de algunos aspectos urbanísticos de las Bases aprobadas por el Pleno del Ayuntamiento de Olocau, debemos establecer que por su pretendida concreción todavía no pueden ser debidamente analizados en el momento presente, por cuanto hasta la fecha, todavía no ha sido aprobado ningún instrumento urbanístico, sino que se han establecido las Bases Generales y las Particulares que sentarán los cauces fácticos y jurídicos que "guiarán" el concurso para la selección, desarrollo y ejecución del programa y su posterior adjudicación a los urbanizadores, los cuales sometiéndose a lo dispuesto en las mismas realizarán en un futuro, en este ámbito del Término Municipal, el desarrollo urbanístico del mismo mediante la presentación de un específico programa de actuación integrada, en adelante PAI.

Participación ciudadana. Debemos mostrar nuestra más rotunda disconformidad respecto a este apartado por cuanto consideramos que sí han sido seguidos los cauces de participación legalmente necesarios para la determinación de las Bases Particulares de referencia. No consta sin embargo explícitamente precisado, qué precepto legal o constitucional concreto ha sido infringido por este Ayuntamiento, en cuanto al incumplimiento de la participación pública.

No debemos olvidar no obstante que, al respecto, el artículo 69.2 de la Ley de Bases de Régimen Local - en adelante LBRL - establece que "las formas, medios y procedimientos de participación que las Corporaciones establezcan en ejercicio de su potestad de autoorganización no podrán en ningún caso menoscabar las facultades de decisión que correspondan a los órganos representativos regulados por la Ley".

La representación de los ciudadanos proviene de la Norma Fundamental. Así la propia Constitución Española, en su artículo 23.1, dispone que "los ciudadanos tienen el derecho a participar en los asuntos públicos, directamente o por medio de los representantes, libremente elegidos en elecciones periódicas por sufragio universal".

Por lo tanto, no debemos considerar que el ejercicio de la autonomía de los municipios vulnera la participación ciudadana "per sé", ya que este supuesto sólo se daría de forma automática en sistemas de democracia directa, en un régimen de concejo abierto, ya abandonado por la gran mayoría de los sistemas de representación en cualquier municipio ubicado no sólo en España, sino también en la Unión Europea.

Finalmente, debemos considerar lo dispuesto en el artículo 150 de la Ley Urbanística Valenciana - en adelante LUV -, en cuanto dispone que "la actividad de ejecución del planeamiento urbanístico es una función pública - por lo que no podemos considerar que se queda en manos privadas la planificación del mismo - por la cual se transforma el medio físico para adaptarlo a las previsiones del planeamiento urbanístico y se cumplen los fines de equidistribución de beneficios y cargas y recuperación por la comunidad de las plusvalías. Los particulares podrán participar en dicha actividad con la formulación de iniciativas o la asunción de los procedimientos de gestión en la forma y condiciones regulados en este Título, con respeto, en todo caso a las determinaciones de la ordenación estructural y pormenorizada establecidas en el planeamiento vigente".

En ningún caso debemos entender que se ha producido un desplazamiento territorial o social del poder político a manos privadas, por cuanto lo único que ha acordado el Ayuntamiento de Olocau ha sido, en virtud de la autonomía constitucionalmente reconocida, gestionar del modo que estima más conveniente para los intereses generales municipales, ejerciendo el poder de decisión que se exige a sus legítimos representantes y desempeñando la función pública del urbanismo, aprobar unas bases particulares para el desarrollo del sector propuesto, admitiendo la iniciativa privada y cumpliendo estrictamente la legalidad urbanística autonómica, de conformidad con los principios democráticos más elementales del funcionamiento de un Estado Social y Democrático de Derecho.

Información Pública. Asimismo, debemos mencionar que se han cumplido todos y cada uno de los trámites de información pública por parte del Ayuntamiento. A tal efecto, pasamos a resumir los hitos que han precedido la adopción del presente acuerdo y que se han visto sometidos a información pública:

1. En el Acuerdo de referencia adoptado en fecha 13 de septiembre de 2006, se dispone que el inicio del procedimiento de concurso se refiere a Suelo No urbanizable que incorpora asimismo el Sector de suelo Urbanizable nº 9 Cachirulo del Turo, contemplado en el vigente Plan General. El cual ya fue sometido en su día a Información Pública.

2. En fecha 6 de junio de 2006 fueron aprobadas por el Pleno del Ayuntamiento las Bases Generales que han de regir en el municipio de Olocau para la aprobación de Programas de Actuación Integrada y la selección de Agentes Urbanizadores encargados de su gestión. Dicha aprobación fue sometida a información pública, no habiéndose presentado reclamación o sugerencia alguna en el plazo establecido por el art. 70.2 en relación con el art. 65.2 de la LBRL.

3. En fecha 27 de septiembre fueron publicadas las Bases Particulares que igualmente se han sometido a Información Pública al objeto de que se presenten cuantas alegaciones se estimen necesarias por los ciudadanos u otras administraciones.

Por lo tanto, el Ayuntamiento de Olocau ha efectuado las publicaciones preceptivas al objeto de que tanto los ciudadanos, como las instituciones u otras administraciones, efectuaran las apreciaciones que estimasen convenientes sobre las Bases presentadas por aquél.

Justificación de las propuestas. Al respecto, cabe destacar que tanto las Bases Generales como las Particulares justifican debidamente las razones que han llevado al Ayuntamiento a decidir el posible desarrollo urbanístico y en su caso la concreción del sector al que se refiere este desarrollo.

Separando lo que indican, a modo de resumen, cada una de estas bases, destacamos:

1. En el Plan General de Ordenación Urbana de Olocau, aprobado en fecha 26 de septiembre de 2003, por la Comisión Territorial de Urbanismo, Boletín Oficial de la Provincia de Valencia de 13 de febrero de 2004, se establecen las Directrices Definitorias de la Estrategia de Evolución Urbana y Ocupación del Territorio - en adelante DEUTs -. En dichas directrices, según el artículo 19 c) del Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística valenciano, se determinan los criterios para el "establecimiento de las zonas donde podrán realizarse reclasificaciones de suelo no urbanizable común previstas en el planeamiento general con los límites fijados en el artículo anterior".

2. Bases Generales. Art. 131.1 LUV. Se regulan todas las cuestiones jurídicas, económicas y administrativas que afecten tanto al procedimiento de adjudicación como al despliegue y ejecución de Programas de Actuación Integrada por medio de gestión indirecta. Recordamos en este punto que no se efectuó ninguna alegación al respecto.

3. Bases Particulares. Art. 131.2 LUV. Recogerán los supuestos reflejados en los apartados a) a n) de forma suficientemente detallada. Como se puede comprobar del texto remitido a su publicación, todos estos extremos han sido suficientemente desarrollados. En dichas Bases Particulares se declara, en su base b), "Memoria de necesidades y objetivos del PAI" que el suelo a desarrollar es suelo no urbanizable común, que incorpora el Sector 9 como urbanizable, recogiendo los objetivos establecidos en las DEUTs. En resumen:

a. Reordenar el suelo urbanizable con el fin de lograr un desarrollo urbanístico adecuado de las zonas en las que hayan surgido edificaciones sin control, ajustando los límites allá donde sea posible a la edificación existente. Damos respuesta, por tanto, a su pregunta en relación a la solución de los problemas de los ciudadanos de Olocau.

b. Dar respuesta a las necesidades surgidas de la evolución económica, demográfica y sociológica. Por tanto, no cabe alegar la falta de fundamentación en las necesidades sociales y colectivas, como se pretende en el escrito presentado por usted. Asimismo, el crecimiento de población se justificará y concretará en los programas presentados a concurso.

c. Los sectores a desarrollar no responden al concepto tradicional de suelo urbanizable, ya que se trata de suelos consolidados por la edificación, pero carentes de suelo dotacional y de servicios. Por ello, será objetivo imprescindible del PAI dar solución a los problemas de servicios e infraestructuras urbanísticas y a los déficits de equipamientos públicos, zonas verdes...etc.

d. Las propias Bases, como usted pretende, incorporan viviendas de Planta Baja + 2 + ático, con un Índice de Edificabilidad Bruto de 0,30 m2t/m2s - de baja densidad -, por lo que entendemos que su pretensión ya viene recogida en las propias Bases, debiendo entender que, por motivos que desconocemos, no ha debido leer con atención el punto concreto que lo indicaba.

Por todo lo expuesto, tanto en lo dispuesto en las DEUTs del Plan General de Olocau, como en las Bases Generales, y especialmente en las Particulares, en su base b), se justifica suficientemente la razón por la cuál se busca el desarrollo del municipio de manera sostenible y lógica, respondiendo todo ello a los intereses sociales y colectivos que deberán acreditarse y concretarse en los programas que se presenten en un futuro inmediato y que, una vez licitado el concurso de adjudicación de urbanizador, y adjudicado el mismo entre varios concursantes, si cumplen con las Bases aprobadas por el Ayuntamiento, deberá desarrollarse el programa bajo las condiciones establecidas mediante contrato firmado entre éste y el Ayuntamiento de Olocau, tal y como dispone la Ley y el Reglamento Urbanístico valencianos.

El resto de apreciaciones por usted pretendidas, no son viables en este momento por cuanto no existe concreción sobre la ordenación pormenorizada, y deberían plantearse en el Plan Parcial que se presente. Por tanto, cuestiones como los servicios a implantar, u otras de mayor concreción, deberán alegarse en el periodo de información pública de las Alternativas Técnicas que se presenten por los aspirantes a urbanizador en el concurso para la adjudicación del programa, así como, en su caso, en el momento de aprobación provisional del Programa por parte del Ayuntamiento. Del mismo modo en lo referente a equipamientos y zonas verdes, aunque aquí debemos añadir que la propia Ley de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje, establece unos parámetros que deberá cumplir toda propuesta de desarrollo en suelo no urbanizable.

Plusvalías. Respecto a su observación, a nuestro juicio totalmente desafortunada, sobre el destino de las plusvalías, debemos destacar que en el Preámbulo de la LUV, en su apartado IV, establece lo siguiente: "el agente urbanizador que es un mero gestor que, por medio de la redacción de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística, facilita tanto el cumplimiento de las obligaciones de los propietarios de suelo como la participación de la administración actuante en las plusvalías generadas por la acción urbanística, asegurando la obtención de suelo público debidamente urbanizado y haciendo efectivo el cumplimiento del principio rector de la política social y económica establecido en el artículo 47 de la Constitución española".

El propio texto legal antedicho expresa, en su artículo 4 apartado f) , como uno de los objetivos y finalidades de la actividad urbanística, el de "equidistribuir los beneficios y cargas de la actividad urbanística, de manera que todos los interesados obtengan y soporten la parte que les corresponda, asegurando de manera especial la participación de la comunidad en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos, en cumplimiento del artículo 47, segundo párrafo, de la Constitución".

Por ello, el artículo 42.2 a) de la LUV establece que, entre otras materias: "Mediante ordenanza municipal se regularán: Las estrategias de inversión de los fondos provenientes de la participación pública en las plusvalías generadas por la actuación urbanística en la mejora de la calidad de los entornos urbanos".

Por lo tanto, no se pueden considerar las plusvalías obtenidas por el desarrollo urbanístico como una carga pública y un beneficio estrictamente privado, por cuanto el beneficio de las mismas va a repercutirse en la ciudadanía, bajo el control y fiscalización de la Administración. En ningún momento los Ayuntamientos pierden el control de la legalidad de la actividad urbanística, so pena de infracciones urbanísticas las cuales pueden ser de diverso grado.

No se deberían mezclar conceptos como plusvalías y beneficio del urbanizador, ni mucho menos utilizando de forma despectiva y arbitraria la expresión "promotores-especuladores", por cuanto el beneficio del urbanizador, tal y como expone el artículo 127.2 d) de la LUV, respecto a las proposiciones jurídico-económicas que presente todo concursante para la adjudicación del programa, que deberán especificar, entre otros aspectos el Beneficio del urbanizador, entendido por la propia Ley como "el beneficio empresarial del urbanizador, calculado en un porcentaje de la suma de los conceptos expresados en los apartados anteriores, que, en ningún caso, podrá superar el 10%".

Resto de opiniones u observaciones. Por usted se efectúan una serie de manifestaciones que, de forma dispersa y gratuita y sin fundamentación legal alguna y a modo de resumen, establecen que:

1. Se deberían programar nuevos sectores para la ubicación de pequeña industria que esté en condiciones de crear lugares de trabajo.

Debemos responder que existe calificado en el PGOU un polígono industrial de las características por usted señaladas, desde hace más de cinco años.

2. Se debería fomentar la instalación de servicios de tipo comercial, restauración, turísticos, ocio, etc.

A nuestro juicio, estimamos que la mejor manera de instalar todos estos servicios, es mediante el desarrollo de nuevas zonas urbanas en la forma que nosotros pretendemos.

3. Se fomente la rehabilitación del parque inmobiliario del municipio incrementando la disponibilidad de viviendas en el núcleo urbano.

A nuestro juicio no tiene nada que ver la rehabilitación de viviendas con la creación de nuevo suelo urbano o urbanizable. Por lo tanto, la rehabilitación debe ser estudiada o abordada desde otro punto de vista urbanístico.

4. Se critica desde un punto de vista social, los problemas de integración, del precio de la vivienda, y del difícil acceso a la misma de las clases medias.

Debemos efectuar un rotundo rechazo a lo por usted expuesto en este sentido, por cuanto es precisamente la liberalización y la producción de suelo y la oferta de viviendas lo que pretende el Ayuntamiento de Olocau, con el fin de que las subidas de los precios sean lo más suaves posibles.

Por tanto, rechazamos toda especulación respecto a la posible falta de integración de los potenciales nuevos habitantes del municipio, puesto que ello comporta una visión retrógrada y estrecha de los emplazamientos urbanos y de las posibilidades de interrelación con los nuevos vecinos que podrían asentarse en un municipio como el de Olocau.

Lo contrario sería una "especie" de racismo social o sociológico, basado en la posible falta de integración de los nuevos habitantes del municipio.

5. Respecto a la componente demográfica.

Debemos expresar que las propias Bases Particulares determinan la justificación de la necesidad de desarrollo del Programa, y éste será el que establezca los parámetros concretos en su Plan Parcial.

No debemos desconocer que el crecimiento de las poblaciones de alrededor de Valencia está siendo muy elevado, y que municipios vecinos como Náquera, Serra, Bétera, etc., se están viendo desbordados por la necesidad de suelo y de viviendas. Por ello, consideramos que el Ayuntamiento de Olocau estima necesario el desarrollo de suelo que no solamente aumente el número de viviendas del municipio, sino que ello lo efectúe conectando varias zonas de suelo consolidado por la edificación carentes de servicios de calidad, con la finalidad de integrar la malla urbana en todo el término municipal.

1. En su escrito se expresa que "su" modelo de desarrollo, o "un" modelo de desarrollo minimizaría el consumo de suelo, maximizaría la aportación de espacios libres, zonas comunitarias, equipamientos, etc.

Nuevamente, no expone nada que desconozcamos, puesto que las cuestiones que pretende no son sino los principios que el Ayuntamiento de Olocau ha recogido en las DEUTs del PGOU, en las Bases Generales y especialmente en las Particulares, así como las que deberán ser justificadas por los concursantes en la documentación que se presente en su momento para la aprobación del programa y la adjudicación de la condición de urbanizador.

El Ayuntamiento de Olocau debe considerarse un referente comarcal de desarrollo sostenible, un ejemplo de unidad de los valores paisajísticos, con el objetivo primordial de que los ciudadanos del término municipal alcancen la calidad de vida que se merecen y puedan convivir en un estado de perfecta convivencia. Coincidimos con usted, por tanto, en que el desarrollo que se propone en el presente expediente, debería perseguir -como así consideramos que lo hace- la supervivencia de los valores naturales, paisajísticos y culturales que forman parte de la esencia del municipio de Olocau.

OLOCAU, 27 de octubre de 2006.

EL ALCALDE.

Fdo. J. Agustín Agustí Sanchis.

Fuente: Ayuntamiento de Olocau.